PIANO PARTICOLAREGGIATO COMUNE DI ARZACHENA

NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE

ART.1 - VALIDITA' DELLE NORME

Le presenti norme definiscono l'assetto urbanistico dei settori urbani classificati B di completamento e di alcuni isolati classificati A centro storico nel Piano di Fabbricazione vigente. Su questi ambiti e stato redatto il Piano Particolareggiato che ai sensi della legislazione vigente ha contenuto, valore ed efficacia di Piano Attuativo. 

Pertanto le destinazioni d'uso delle zone soggette a Piano Particolareggiato e la viabilità costituiscono attuazione del P. di F. con tutte le specificazioni previste dalle presenti norme. 

Per quanto non espressamente specificato, valgono le norme di attuazione del P. di F. e del R.E. con tutte le eventuali integrazioni delle norme in oggetto. 

Il presente Piano redatto su cartografia catastale nella scala 1: 1000 si estende alle zone B del Centro abitato ed ad alcuni isolati di zona A per i quali nell'analisi si sono constatati elementi tipologici omogenei con quelli di completamento ad essi limitrofi, così come individuato nella cartografia di Piano. 

Le tavole di piano, nelle quali sono indicati gli interventi previsti ed oggetto del P.P. sono la n° 2a, 4a, 4b, 6a, 6b, 6c, 6d, 6e, 7a, 7b, 7c, 7d, 7e, 8a, 8b, 8c, 9 e 10. 

In tutte le altre tavole (n° 1, 2b, 3, 11, 12 e 13) sono state invece riportate le analisi e le ipotesi di integrazione funzionale con la situazione al contorno che non costituiscono oggetto degli interventi del P.P.

ART. 2 - OPERATIVITA' DEL PIANO - LEGISLAZIONE

Il P. P. diventa operativo attraverso i seguenti strumenti:  

1. Vincoli territoriali e urbani:
2. Piani esecutivi di attuazione delle infrastrutturali e di servizio; opere pubbliche
3. Piani di consorzio volontario convenzionati;
4. Concessioni edilizie ordinarie;
5. Accordo di Programma (Art. 28/45)

Il P. P. si attua:

-  nel rispetto della legge urbanistica generale N.1150 del 17.8.42 e delle successive integrazioni e modifiche, nonché delle  leggi N.765 del 6.8.67 e N.1187 d e l 19.11.68, ampliate dal  Decreto Interministeriale N.1404 del 1.4.08 e dal Decreto Assessoriale EE.LL.F.U. N.2266/4 dal 20.12.83 nonché della legge N.10 del 28.1.77; della legge 28.2.85 N.47 riguardante le  norme  in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia,  recupero e sanatoria delle opere abusive, nonché della L.R. N.23  del 11.10.83, della L.R. N.45 del 22/12/89 e della L.R. N.20 del 1/7/91.

  Nell'ambito del P. P. sono applicabili le legislazioni speciali in materia di Opere Pubbliche, di edilizia scolastica, di edilizia economica e popolare, nonché in materia di agricoltura, industria e turismo, rispettivamente per i settori di competenza, purché gli interventi di attuazione siano coordinati ed autorizzati dalla Amministrazione Comunale.  

ART. 3 - ONERIA CARICO DEI PRIVATI E CONVENZIONI

Tutti i proprietari di aree edificabili e di immobili all'interno di zone oggetto di Piano Particolareggiato devono cedere al Comune le aree per la viabilità, per le opere di urbanizzazione primaria secondo le individuazioni contenute nella cartografia di piano e nelle norme di attuazione a scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria dovuti.

Quando si constatino fondate perplessità sull'esistenza ed il completamento delle opere di urbanizzazione primaria (viabilità di accesso ai lotti, reti tecnologiche etc.) è fatto obbligo a i proprietari delle aree edificabili la realizzazione ed il completamento delle stesse opere a scomputo degli oneri dovuti.

Tale obbligo dovrà essere sancito da apposita convenzione preordinata al rilascio della concessione edilizia nella quale i privati si impegnano a procedere all'attuazione delle medesime opere contemporaneamente alla costruzione oggetto della concessione.

Devono inoltre cedere le aree per gli standards urbanistici di cui al D.A. EE. LL. F.U. n° 2266/U del 20/12/83 in base alle quote di pertinenza a scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria dovuti.

La Cessione di tale area dovrà avvenire a mezzo di apposita convenzione preordinata al rilascio della Concessione Edilizia, nella quale dovrà essere Convenuto lo scomputo del costo di acquisizione delle aree cedute, determinato sulla base delle vigenti disposizioni in materia di espropriazione per pubblica utilità, dagli oneri di urbanizzazione dovuti.

I proprietari di immobili che si trovassero nella impossibilità di cedere le aree occorrenti per le opere di urbanizzazione di cui sopra, perché non di loro proprietà, devono corrispondere al Comune gli oneri previsti dalla L.10 del 28/1/77.

Nel caso in cui il proponente l'intervento edilizio sia proprietario di aree classificate di servizio (S1, S2, S3, S4) nel presenta piano, è obbligato a cederle a scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria di cui sopra.

ART. 4 - OBBLIGO DEL VERDE NEGLI SPAZI NON EDIFICABILI

Tutti gli spazi privati in cui non è consentita l'edificazione devono essere sistemati e mantenuti a verde e giardino, con piantumazione alberatura, oppure destinati ad allargamento stradale e parcheggio in conformità alle indicazioni del P. P.

L'Amministrazione Comunale ove lo ritenga necessario provvede d'autorità alla sistemazione di eventuali aree libere, incolte, in stato di abbandono, a propria cura e a spesa dei proprietari, previa diffida ad adempiere.

ART. 6 - LOTTI EDIFICABILI

Il P.P. definisce i lotti edificabili nei quali l'intervento può essere realizzato singolarmente o mediante consorzio tra i proprietari facenti parte di un unico isolato in modo tale da ottenere un risultato tecnico razionale e una soluzione architettonica omogenea.

1. Per gli isolati ricadenti in zona A (N° 16/17/18/19/20/21/22/47/48/58,61 e 62) si prescrivono le seguenti norme:

A.1.1. In tali sottozone sono consentiti l'ampliamento, la sopraelevazione, la demolizione con la ricostruzione degli edifici esistenti e la realizzazione di nuove nelle aree libere costruzioni e/o rese libere da precedenti demolizioni nel rispetto delle disposizioni del presente articolo, degli indici urbanistici relativi ai rispettivi comparti individuati nella cartografia di piano e delle tipologie edilizie indicate nelle tavole di Piano.

A.1.2. La densità fondiaria massima per gli interventi di edificazione non potrà superare 4 mc/mq; per gli interventi di risanamento e per le altre trasformazioni conservative su edifici esistenti aventi volumetria inferiore a quella massima consentita, al fine di migliorare le condizioni igienico sanitarie degli edifici e delle singole unità immobiliari, si potrà realizzare il completamento della volumetria sino al conseguimento dell'indice massimo previsto.                                                                  All'interno di dette zone è possibile nei comparti già edificati proporre piani di ristrutturazione edilizia e/o fondiaria di iniziativa privata purché la sistemazione planimetrica riguardi un intero isolato o parte di esso avente superficie non inferiore ai 3000 mq.

A.1.3. Le aree da cedere per gli interventi edificatori sono stabilite in funzione della dimensione dei lotti:

1. lotti edificati con superficie minore o uguale ai 500mq
2. Lotti liberi o risultati tali da demolizioni con minori od uguali ai 500 mq.
3. lotti edificati con superfici comprese tra 501 mg e i 1200 mq;
4. lotti liberi o risultati tali a seguito di demolizione di superficie compresa tra i 501 e i 1200 mq;
5. lotti edificati di superficie maggiore di 1200 mg; lotti liberi o risultati tali a seguito di demolizione con superficie maggiore di 1200 mg.

• Nel primo caso per l'utilizzo dell'indice fondiario sino ad un massimo di 4 mc/mq, le quote di cessione pari ai 18 mq/ab calcolati sul volume di progetto, possono essere sostituite da un corrispettivo in numerario secondo le modalità riportate all'art.10.

In pratica il proprietario di un lotto edificato con superficie inferiore ed uguale ai 500 mq può utilizzare un indice massimo di 4 mc/mq, pagando in numerario le aree in cessione dovute per la sola volumetria di progetto solo per la parte eccedente i 3 mc/mq.

Esempio:

1. totale realizzabile 500x4=2000 mc meno V esistente 1000 mc =

V di progetto 1000 mc

1000/100 = 10 abitanti x 18 = 180 mq di cessione che può essere sostituita da un corrispettivo in numerario qualora il richiedente non sia proprietario di zone S1, S2, S3 e S4 previste dal P.P. (art.3)

• Nel secondo caso (LS500 mq liberi) la quota di standard dovrà essere ripartita per 9 mq/ab in superficie ceduta e per gli altri 9 mq/ab pagata in numerario.

La quantità di standard da ripartire in questa percentuale è solo quella calcolata sul volume eccedente l'utilizzo dell'indice 3 mc/mq che è quello previsto dalle vigenti norme di attuazione del P.di F;

In pratica un privato cittadino proprietario di un lotto libero di 500 mq, realizzando una volumetria di 2000 (500x4) dovrà pagare in numerario per la volumetria realizzabile con

P.di F.>; poi per la volumetria realizzabile oltre 3 mc/mq sino all'indice di 4 mc/mq dovrà cedere almeno una superficie pari a 99 mq (9 mq/ab).

(2000 mc - 900 mc = 1100 mc

1100/100= 11 abitanti x 9 mq/ab = 99 mq)

e pagare in numerario per l'altra quota di cessione sino ai 18 mq/ab (al posto degli altri 99 mq).

Lo studio particolareggiato del piano ha però verificato che in alcune situazioni la conformazione del lotto non permette la cessione dell’area, anche per la quota dei 9 mq/ab per cui in questi casi, individuati nella tabella della relazione, sarà possibile pagare in numerario l'intera quota di cessione delle aree.

• Nel terzo caso di lotti edificati con superficie (500<L≤1200mq) compresa tra i 501 mq e i 1200 mq le cessioni dovranno essere in misura non inferiore ai 9 mq/ab per la sola quota eccedente l'utilizzo dell'indice dell'3 mc/mq o del volume regolarmente realizzato.

L'altra quota verrà pagata in numerario. Anche in questo caso sono stati individuati i lotti la cui conformazione non permette la cessione di aree, per cui è concesso pagare il tutto in numerario.

• Nel quarto caso di lotti liberi compresi tra i 501 e i 1200 mq la quota di cessione di aree non può essere inferiore ai 12 mq/ab; per la sola quota di volume eccedente l'indice di 3 mc/mq; la quota rimanente potrà essere pagata in numerario unitamente a quella da pagare per l'utilizzo dell'indice di 3 mc/mq così come previsto dal P. di F.
• Nel quinto caso di lotti edificati maggiori di 1200 mq la cessione di aree dovrà avvenire nella misura di 18 mq/ab per la sola quota eccedente l'utilizzo dell'indice di 3 mc/mq o del volume regolarmente approvato.                                                                                        Anche in questo caso sono stati individuati in cartografia i lotti che possono derogare alla cessione delle aree e pagare tutta la quota di standard in numerario.
• Nel sesto caso di lotti liberi maggiori di 1200 mq la quota di cessione di aree non può essere inferiore ai 18 mq/ab per la volumetria eccedente i 3mc/ab.

I richiedenti l'intervento edilizio che siano proprietari delle aree S1, S2, S3 ed S4 di pertinenza del Piano Particolareggiato non possono in nessun caso usufruire della sostituzione in numerario delle aree da cedere per standards.

A.1.4. Le tipologie edilizie della zona devono rispettare le caratteristiche architettoniche tipiche della zona e devono risultare validamente inserite nel territorio definito nella cartografia di piano.

Tuttavia al fine di garantire un risultato più omogeneo si consiglia di seguire le indicazioni proposte nella planivolumetria di Piano, e nella tavola dei tipi edilizi.

A.1.5. Le nuove costruzioni possono sorgere a filo stradale o in arretramento o su altri allineamenti esistenti o che il comune intende imporre; nel casi di arretramento lungo strada la distanza minima comunque dal filo esterno dei marciapiedi non potrà essere inferiore a 3 mt..

In caso di sopraelevazione, questa dovrà rispettare i fili fissi del piano sottostante, al fine di mantenere inalterato l'impianto urbano e consentire la razionalizzazione dei profili lungo strada.

A.1.6. Le costruzioni possono sorgere sui confini o a distanza da essi non inferiore ai 5 mt.; nel caso di soluzione in aderenza, al fine di non mortificare l'edificazione dei lotti confinanti e di realizzare soluzioni organiche degli isolati e/o comparti, l'Amministrazione Comunale può imporre distacchi dai confini in generale la posizione dell'edificio sul lotto.

Pertanto i richiedenti devono presentare una documentazione fotografica della situazione di fatto ed in progetto che prenda in considerazione l'ambito che racchiude l'intervento al fine di valutare compiutamente la soluzione proposta; le pareti finestrate degli edifici devono rispettare da qualsiasi corpo di fabbrica la distanza di mt.10,00.

Nelle zone modificate esistenti o risultanti libere in seguito a demolizione, contenute in un tessuto urbano già definito e consolidato che si estendono sul fronte stradale o in profondità per una lunghezza inferiore al 20 mt. nel caso di impossibilità di costruire in aderenza, qualora il rispetto delle distanze tra pareti finestrate comporti l'inutilizzazione dell'area o una soluzione tecnica inaccettabile, il Comune può consentire la riduzione delle distanze, nel rispetto delle disposizioni del codice civile. È altresì consentita, al fine di migliorare condizioni igieniche dei fabbricati esistenti, l'apertura di finestre nei vani privi di luci dirette a distanza inferiori a quelle sopraindicate purché nel rispetto dei Codice Civile.

A.1.7. L'altezza massima esterna delle trasformazioni o nuove costruzioni non può superare il valore di mt. 10,50 l'altezza minima esterna non potrà essere inferiore a mt. 3,2.

A.1.8. Nelle aree di pertinenza delle costruzioni devono essere riservati appositi spazi parcheggio in misura inferiore a mq 1.00 ogni 10 mc di nuova costruzione.

A.1.9. Le coperture devono essere a falde inclinate; al fine di omogeneizzare i caratteri architettonici degli edifici secondo la tipologia tradizionale, è prescritta la ricopertura dei lastrici solari con tetto a falde inclinate ricoperto di laterizi del tipo a coppi. A tale prescrizione potrà ottemperarsi anche in eccezione agli indici volumetrici, ma sempre nel rispetto dell'altezza massima consentita, per i soli edifici c o n due piani fuori terra e in una misura non superiore al 20% della volumetria esistente.

In questo caso le condizioni dà osservare risultano:

• pendenza massima della falda 30%
• altezza di gronde dall'intradosso dell'ultimo solaio pari a 1 mt max.

A.1.10. Ai fine di omogeneizzare i profili edilizi lungo le strade e di rendere possibile il completamento di lotti e di edifici parzialmente edificati per adeguarne l'ingombro, la volumetria e le altezze alla situazione edificata al contorno è consentito l'utilizzo di indici fondiari e di altezze superiori a quanto previsto nel presente articolo, purché la soluzione prospettata non sia in contrasto con i più generali caratteri urbani (utilizzo di giardini e verde oramai facenti parte dell'immagine urbana) e gli indici volumetrici e di altezza non superino i valori di 5 mc/mq e di 12,50 m. Tale possibilità è concessa solo per gli interventi edilizi da attuarsi in lotti cosiddetti interclusi.                                                                          Per lotto intercluso si intende quella porzione di area inedificata o parzialmente edificata di superficie minore o uguale di 500 mq, che risulti circoscritta:                                                               parte da lotti edificati, parte da viabilità esistente o di piano e parte da zone di destinazione diversa la cui soluzione urbanistica risulti quindi obbligata. Per le cessioni delle aree per servizi vale quanto indicato al punto A.1.3.

A.1.11. Per quanto concerne la disposizione dei nuovi volumi nel lotto (sopraelevazioni, ampliamenti, nuove costruzioni) rapporti di copertura in area libera, si deve fare riferimento a quanto prefigurato nelle tavole di piano, salvo diversa prescrizione dell'Ufficio Tutela del Paesaggio della R.A.S. e quanto consentito dal successivo art.7; mentre, per ciò che concerne le entità dei volumi e delle altezze, esse discenderanno dalla adozione, per le stesse, degli schemi tipologici illustrati nelle tavole di plano con le eventuali modifiche del punto precedente (A.1.10);

A.1.12. Nei lotti edificabili è consentita la realizzazione di piani interrati con fronte scoperto per un solo lato dell'edificio destinati esclusivamente a parcheggi in aggiunta alla percentuale di volumetria consentita dal Regolamento Edilizio per cantine, anche oltre la proiezione del volume fuori terra consentito, senza che questo venga computato come aumento di superficie coperta o volumi.                                                                                                                                                             Il vincolo della destinazione d'uso a parcheggi verrà stabilito da una apposita convenzione o atto unilaterale d'obbligo da trascriversi ai pubblici registri da stipularsi all'atto del rilascio della concessione edilizia.

1. Per le zone di completamento le norme che si prescrivono risultano le seguenti:

B.1.1. In tali sottozone sono consentiti l'ampliamento, la sopraelevazione, la demolizione con la ricostruzione degli edifici esistenti e la realizzazione di nuove costruzioni nelle aree libere e/o rese libere da precedenti demolizioni nel rispetto delle disposizioni del presente articolo, degli indici urbanistici relativi ai rispettivi comparti individuati nella cartografia di piano, e delle tipologie edilizie indicate nelle tavole di Piano.

B.1.2. La densità fondiaria massima per gli interventi edificatori non potrà superare i 4 mc/mq.                                                                                                       
All'interno di dette zone e possibile nei comparti già edificati proporre piani di ristrutturazione edilizia e/o fondiaria di iniziativa privata purché la sistemazione planimetrica riguardi un intero isolato o parte di esso avente superficie non inferiore ai 3000 mq.

B.1.3. Gli interventi di cui al punto B.1.1. variano in funzione della dimensione dei lotti:

• lotti edificati con superficie minore od uguale a i 500 mq.
• lotti con superfici minori od uguali ai 500 mq liberi o risultati tali da demolizioni
• lotti edificati con superfici comprese tra 501 mg e i 1200 mq;
• lotti liberi o risultati tali a seguito di demolizione di superficie compresa tra i 501 e i 1200 mq;
• lotti edificati di superficie maggiore di 1200 mq;
• lotti liberi o risultati tali a seguito di demolizione con superficie maggiore di 1200 mq.
• Nel primo caso per l'utilizzo dell'indice fondiario sino ad un massimo di 4 mc/mq le quote di cessione pari ai 18 mq/ab calcolati nel volume di progetto, possono essere proposte in numerario secondo le modalità riportate all'art.10.

In pratica il proprietario di un lotto edificato con superficie inferiore ed uguale ai 500 mq può utilizzare un indice massimo di 4 mc/mq, pagando in numerario le aree in cessione dovute per la sola volumetria di progetto.

V totale realizzabile 500×4=2000 m meno V esistente 1000 mc =

V di progetto 1000 m

1000/100= 10abitanti ×18= 180mq

in cessione da pagare in numerario

• Nel secondo caso (L ≤ 500 mq liberi) la quota di standard dovrà essere ripartita per 9 mq/ab in superficie ceduta e per gli altri 9 mq/ab pagata in numerario.

La quantità di standard da ripartire in questa percentuale è solo quella calcolata sul volume eccedente l'utilizzo dell'indice 1,8 mc/mq che è quello previsto dalle vigenti norme di attuazione e del P. di F.

In pratica un privato cittadino proprietario di un lotto libero di 500 m, realizzando una volumetria di 2000 (500x4) dovrà pagare in numerario per la volumetria realizzabile con un indice di 1,8 mc/mq (così come avviene attualmente con il

1. di F) ovvero (1.8x500=900 mc 900/100=9x18=162 mq) al posto dei 162 mq di cessione; poi per la volumetria realizzabile oltre l’1.8 mc/mq sino all’indice di 5 mc/mq dovrà cedere almeno una superficie pari a 99 mq.

(2000mc - 900mc = 1100mc

1100/100= 11 abitanti x 9 mq/ab = 99 mq)

e pagare in numerario per l'altra quota di cessione sino ai 18 mq/ab (al posto degli altri 99 mq).

Lo studio particolareggiato del piano ha però permesso di individuare alcune situazioni in cui conformazione del lotto non permette la cessione di aree per cui in questi casi, individuati in cartografia sarà possibile pagare in numerario l'intera quota di cessione delle aree.

• Nel terzo caso di lotti edificati con superficie (500 ≤ L ≤ 1200mq) compresa tra i 501 mq e i 1200 mq le cessioni dovranno essere in misura non superiore ai 9 mq/ab per la sola quota eccedente l’utilizzo dell’indice dell’1.8 e del volume regolarmente realizzato.

L’altra quota verrà pagate in numerario. Anche in questo caso sono stati individuati in cartografia i lotti che possono derogare questa cessione di aree e pagare tutto in numerario.

• Nel quarto caso dei lotti liberi compresi tra i 500 e i 1200 mq la quota di cessione di aree non può essere inferiore al 12 mq/ab per la sola quota di volume eccedente l'indice di 1,8 mc /mq quota rimanente potrà essere pagata in numerario unitamente a quella da pagare per l'utilizzo dell'indice di 1,8 mc/mq così come previsto dal P. di F.
• Nel quinto caso dei lotti edificati, maggiori di 1200 mq la cessione di aree dovrà avvenire nella misura di 18 mq/ab per la sola quota eccedente l'utilizzo dell'indice di 1,8 mc/mq. o del volume regolarmente approvato.

Anche in questo caso sono stati individuati in cartografia i lotti che possono derogare alla cessione delle aree e pagare tutta la quota di standard in numerario.

• Nel sesto caso dei lotti liberi maggiori di 1200 mg la quota di cessione di aree non può essere inferiore ai 18 mq/ab per l'intera volumetria prevista.

Nel caso in cui i richiedenti l'intervento edilizio siano proprietari delle aree S1, S2, S3 ed S4 di pertinenza del piano Particolareggiato sono obbligati a cederle a scomputo di quelle previste nei commi precedenti così come stabilito dall'art.3 delle presenti norme.

B.1.4. Le tipologie edilizie devono rispettare le caratteristiche architettoniche tipiche della zona devono risultare validamente inserite nel territorio definito nella cartografia di piano. Tuttavia al fine di garantire un risultato più omogeneo si consiglia di seguire le indicazioni proposte nella planivolumetria di Piano, e nella tavola dei tipi edilizi.

B.1.5. Le nuove costruzioni possono sorgere a filo stradale o in arretramento o su altri allineamenti esistenti o che il Comune intende imporre; nei casi di arretramento lungo strada la distanza minima è di mt.3.

In caso di sopraelevazione, questa dovrà rispettare i fili fissi del piano sottostante, al fine di mantenere inalterato l'impianto urbano e di consentire la razionalizzazione dei profili lungo strada.

B.1.6. Le costruzioni possono sorgere sui confini o a distanza da essi non inferiore ai 5 mt; in caso di sopraelevazione in aderenza, al fine di non mortificare l'edificazione dei lotti confinanti e di realizzare soluzioni organiche degli isolati e/o comparti, l'Amministrazione Comunale può imporre i distacchi dai confini ed in generale posizione dell'edificio sul lotto.

Pertanto i richiedenti devono presentare una documentazione fotografica della situazione di fatto ed in progetto che prenda in considerazione l'ambito che racchiude l'intervento al fine di valutare compiutamente la soluzione proposta; le pareti finestrate degli edifici devono rispettare da qualsiasi corpo di fabbrica la distanza di mt.10,00.

Nelle zone modificate esistenti o risultanti libere in seguito a demolizione, contenute in un tessuto urbano già definito e consolidato, che si estendono sul fronte stradale o in profondità per una lunghezza inferiore ai 20

1. nel caso di impossibilità di costruire aderenza, qualora il rispetto delle distanze tra pareti finestrate comporti l'inutilizzazione dell'area o una soluzione tecnica inaccettabile, il Comune può consentire la riduzione delle distanze, nel rispetto delle disposizioni del Codice Civile.

È altresì consentita, al fine di migliorare le condizioni igieniche dei fabbricati esistenti, l’apertura di finestre nei vani privi di luci dirette a distanza inferiori a quelle sopraindicate purché nel rispetto del Codice Civile.

B.1.7. L'altezza massima esterna delle trasformazioni o nuove costruzioni non può superare il valore di mt 10,50, mentre l'altezza minima esterna non potrà essere inferiore a mt. 3,20.

Nei comparti con superficie libera >1200 mq, al fine di consentire un utilizzo razionale del volume realizzabile e delle aree in cessione, l'altezza massima di mt.10,50 può essere superata sino ad un massimo di 12,50 mt.

B.1.8. Nelle aree di pertinenza delle costruzioni devono essere riservati appositi spazi parcheggio in misura non inferiore a mq.1.00 ogni 10 mc di nuova costruzione.

3.1.9. Le coperture devono essere a falde inclinate; al fine di omogeneizzare i caratteri architettonici degli edifici secondo tipologia tradizionale, è prescritta la ricopertura dei lastrici solari con tetto a falde inclinate preferibilmente ricoperto da laterizi del tipo a coppi.                        A tale prescrizione potrà ottemperarsi anche in eccezione agli indici volumetrici, ma sempre nel rispetto dell’altezza massima consentita, per i soli edifici fino a due piani fuori terra e in una misura non superiore al 20% della volumetria esistente.

In questo caso le condizioni da osservare risultano:

- pendenza massima della falda 30%

altezza di gronde dall'intradosso dell'ultimo solaio pari a 1 mt.

B.1.10. Al fine di omogeneizzare i profili edilizi lungo le strade e di rendere possibile il completamento di lotti e di edifici parzialmente edificati per adeguarne l'ingombro, la volumetria e le altezze alla situazione edificata al contorno è consentito l'utilizzo di indici fondiari e di altezze superiori a quanto previsto nel presente articolo purché la soluzione prospettata non sia in contrasto con i più generali caratteri urbani (utilizzo di giardini verde oramai facenti parte dell'immagine urbana) e tali indici volumetrici e di altezza non superino i valori di 5 mc/mq e di 12,50 m.                                                                                                                                                 Tale possibilità è concessa ai soli interventi edilizi da attuarsi in lotti cosiddetti interclusi.

Per lotto intercluso si intende quella porzione di area inedificata o parzialmente edificata di superficie minore o uguale di 500 m, che risulti circoscritta: 
parte da lotti edificati, parte da viabilità esistente o di piano e parte da zone di destinazione diversa la cui soluzione urbanistica risulti quindi obbligata.  
Per le cessioni delle aree per servizi vale quanto indicato al punto B.1.3.

B.1.11. Per quanto concerne la disposizione dei nuovi volumi nel lotto (sopraelevazioni, ampliamenti, nuove costruzioni) ed i rapporti di copertura in area libera, si deve fare riferimento a quanto prefigurato nelle tavole di piano, salvo diversa prescrizione dell'Ufficio Tutela del Paesaggio della R.A.S. e quanto consentito nel successivo art.7; mentre, per ciò che concerne le entità dei volumi, e delle altezze, esse discenderanno dalla adozione, per le stesse, degli schemi tipologici illustrati nelle tavole di piano (con le eventuali puntualizzazioni di cui al punto B.1.10.);

B.1.12. Nei lotti edificabili è consentita la realizzazione di piani interrati con fronte scoperto per un solo lato dell'edificio, destinati esclusivamente a parcheggi aggiunta alla percentuale di volumetria consentita dal R.E. per cantine, anche oltre la proiezione del volume fuori terra consentito, senza che questo venga computato come aumento di superficie coperta o volumi. Il vincolo della destinazione d'uso a parcheggi verrà stabilito da apposita convenzione o atto unilaterale d'obbligo da trascriversi ai pubblici registri, da stipularsi all'atto del rilascio della concessione edilizia.

B.1.13. Ove esistano fondate perplessità in merito alla viabilità di accesso ai lotti (strade inesistenti) e all'esistenza delle opere tecnologiche (fogne, rete idrica, illuminazione etc.), ai sensi dell'art.31 della L.U., si impone aI proprietari richiedenti l'intervento edilizio l'obbligo della realizzazione delle stesse opere.

B.1.14. L'edificazione nel comparto 3 lotto 1, nel comparto 4 Lotto 1, nel comparto 5 lotto 1 e 2, nel comparto 6 lotto 1, nel comparto 7 lotto 1 è subordinata alla realizzazione di un alveo artificiale o di un intombinamento o di qualsiasi altra opera in sostituzione dell'attuale percorso del rio che attraversa ed interessa i lotti sopra individuati; tali opere potranno essere realizzate a cura dell'amministrazione comunale e i proprietari riuniti in consorzio singolarmente parteciperanno alle spese pro quota di urbanizzazione dovute.

B.1.15. Al fine di non modificare e compromettere il contesto ambientale nel quale è inserito il monumento ambientale denominato il "Fungo" si prescrive che l'intervento edilizio nei comparti 98 e 100 avvenga unitariamente e preveda la cessione delle aree, in quota standard secondo normativa da cui al comma precedenti, nelle zone di contorno del Fungo così come riportato nella cartografia di piano. Le volumetrie invece dovranno localizzarsi più a monte nel comparto n°100.

Resta inteso che l'indice fondiario da utilizzarsi andrà esteso all'intera superficie dei due comparti (comprese le aree individuate come cessione).

8.1.16. L'intervento nei comparti n°37 e n°38 sino all'utilizzo delle volumetrie già approvate farà riferimento per le cessioni a quanto previsto nel piano di assestamento De Muro Lorenzo e più.

Invece per l'utilizzo della volumetria prevista dal P.P., in aggiunta a quella assentita, si dovrà per le cessioni fare riferimento a quanto disposto nelle presenti norme.

ART. 7 - SOLUZIONE PLANIVOLUMETRICA.

Piano Particolareggiato, per i comparti e per i lotti liberi, ha previsto la sistemazione planivolumetrica ed i profili prospettici lungo le strade al fine di indirizzare gli interventi progettuali verso una soluzione unitaria e globale che si inserisca in modo organico nel tessuto edilizio esistente.

Tale soluzione DUO' essere specificata più in dettaglio (progetto edilizio) con una diversa soluzione su richiesta dei proprietari e sentito il parere della Commissione Edilizia, per consentire diverse utilizzazioni e destinazioni d'Uso, sempreché le nuove soluzioni rispettino le tipologie edilizie tipiche della zona e previste dal Piano.

A questo proposito gli interessati, singoli o riuniti i n consorzio, dovranno presentare un planivolumetrico esteso all'intero isolato contenente la nuova ipotesi di soluzione che sarà approvata esclusivamente dal Sindaco sentita la Commissione Edilizia.

ART. 8- ZONA S PER SPAZI PUBBLICI ATTREZZATURE SOCIALI E VERDE

La zona comprende le aree per spazi pubblici riservate alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi nella misura non inferiore di 18 mq/AB così come previsto dalla normativa regionale vigente.

Tale quantità complessiva va riportata in:

• sottozona S1 per l'Istruzione: asili nido, scuole materne scuole d'obbligo nella misura di 4,5 mq/AB
• sottozona S2 per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative etc. nella misura di 2.00 mq/AB
• sottozona S3 per il verde attrezzato e lo sport nella misura di 9 mq/AB
• sottozona S4 per i parcheggi nella misura di 2,5 mq/AB.

In considerazione della specifica destinazione d'uso delle sottozone, interventi edilizi di sistemazione dell'area devono rispondere, se esistente, alla normativa speciale vigente per ogni tipo di attrezzatura, per quanto concerne in particolare: tipologia edilizia, rapporti di copertura, distacchi, indici di edificabilità. Ove in tale normativa non sia chiaramente definito l'indice di edificabilità fondiario. Si applica:

• per le sottozone S1 e S2 un indice fondiario di 3 mc/mq;
• per le sottozone S3 un indice territoriale di 0,1 mc/mq.

In casi di comprovata utilità sociale nelle zone S3 sono consentiti interventi di iniziativa privata per attrezzature per lo sport (con impianti scoperti e coperti) previa proposta progettuale da convenzionare con il Comune al fine di garantire:

1. l'uso collettivo dell'attrezzatura e le modalità di gestione
2. le quote di verde pubblico che in ogni caso non possono essere inferiori al 30% dell'area
3. la viabilità di accesso ad ampie aree di sosta pubblica
4. edifici da abitazione, ove richiesti, per il personale di custodia con volume max di 300 mc per ogni gruppo di attrezzature.

Ove fosse richiesto per particolari motivi sociali ed economici l'Amministrazione Comunale può adottare i poteri di deroga.

ART. 9 - DESTINAZIONI DEGLI IMMOBILI NELLE ZONE RESIDENZIALI

La destinazione degli immobili nelle zone residenziali oggetto del presente P.P. è consentita, per:

• locali commerciali ed esercizi di uso pubblico:
• autorimesse private e pubbliche;
• studi professionali e botteghe artigianali per lo svolgimento di attività non moleste, non pericolose per la pubblica e privata incolumità, non recanti pregiudizio all'igiene ed al decoro dei fabbricati;
• uffici, strutture ricettive, luoghi di riunione e di spettacolo, strutture sanitarie;
• servizi pubblici.

Nelle nuove costruzioni, ricostruzioni ed ampliamenti le destinazioni d'uso dei locali, per le utilizzazioni di cui ai punti 1) e 4) sono consentite a condizione che risulti disponibile uno spazio di uso pubblico escluse le sedi viarie, di estensione pari a 80 mq. per ogni 100 mg. di superficie lorda di pavimento, di cui almeno 50 mq destinati a parcheggi, in aggiunta a quelli prescritti nelle singole sottozone.

Nelle costruzioni esistenti in zona A e B, in caso di trasformazione di destinazione d'uso, per le utilizzazioni anzidette, ove il reperimento delle superfici prescritte non sia tecnicamente possibile, ovvero comporti una soluzione tecnica inaccettabile, limitatamente al piano terra e per una parte che non superi complessivamente il 25% della superficie di calpestio dell'edificio l'onere del reperimento degli spazi di cui al comma precedente e trasformato in un corrispettivo monetario, sulla base dei criteri da determinarsi con deliberazione del Consiglio Comunale.

La trasformazione suddetta potrà essere autorizzata solo previo convenzionamento fra tutti i proprietari dei piani terra dell'edificio interessato.

La destinazione degli immobili nelle zone residenziali è esclusa per:

• - industrie di qualunque genere:
• - macelli;
• - ospedali;
• - stalle, scuderie, ricoveri per animali in genere;
• - deposito all'aperto.

ART. 10 - CESSIONE DI AREEE CORRISPETTIVI IN NUMERARIO

La sostituzione delle aree in cessione con un corrispettivo monetario deve avvenire nella misura e secondo i criteri di seguito stabiliti. Detto corrispettivo monetario vengono calcolato in base all'indennità esproprio necessaria per l'acquisizione dell'area per servizi.

Il criterio di determinazione dell'indennità di esproprio per le aree fabbricabili viene attinto da quello previsto nella "Legge di Napoli" n.2892/1985 mediando fra loro l'importo riguardante a stima del valore venale del bene è l'importo raffigurante il reddito dominicale rivalutato di cui agli artt.24 e seguenti del T.U. delle imposte sui redditi approvato con D.P.R. 917/86.

Poiché l'importo raffigurante il reddito dominicale risulta, data la modesta dimensione dell'area da cedere, trascurabile rispetto al valore venale, si può ritenere, in prima considerazione, che la somma da versare a scomputo delle aree di cessione sia pari al 50% del valore del bene.

Poiché il prezzo di mercato dei terreni ubicati in zona B di completamento varia da un minimo di 140.000 L/mq. ad un massimo di 200.000 L/mq, il più probabile valore dell'indennità di esproprio e quindi della somma che i privati devono versare scomputo della cessione di aree per standards è pari 85.000 L./mq.

Detto importo verrà rideterminato annualmente dall'Amministrazione Comunale con deliberazione della Giunta.

Nel caso di assenso dell'Amministrazione Comunale la cessione dovuta delle superfici per standard può essere estesa anche alle vicine zone per servizi destinate rispettivamente a servizi pubblici, verde pubblico attrezzato e parcheggi purché facenti parte del P.P. e senza che a queste aree venga imputata una potenzialità edificatoria da utilizzarsi nel lotto di pertinenza del richiedente la concessione, in quanto aree classificate servizio.

ART. 11 - SALVAGUARDIA DELLE PREESISTENZE NATURALISTICHE NELL'INSERIMENTO DI VOLUMI NEL LOTTO

Negli interventi edilizi dovrà essere prestata una particolare attenzione alle preesistenze naturalistiche (roccia, alberature etc.).

In quest'ottica i volumi dovranno essere, per quanto possibile, inseriti cercando di alterare il meno possibile le eventuali presenze di cui sopra.

A conforto della soluzione progettuale proposta i richiedenti l'intervento edilizio dovranno presentare una esauriente documentazione fotografica sullo stato dei luoghi e una planimetria dettagliata in scala non inferiore ad 1:200 dello stato di fatto naturalistico, nella quale poi venga evidenziata la sagoma edilizia in progetto.

LOTTI EDIFICABILI IN ZONA A

LOTTI EDIFICABILI IN ZONA B

*Siano all’indice di 1,80 mc/mq non si cedono gli standards per tutti i lotti tranne quelli ≥ 1200 mq.

Nei lotti contrassegnati con l’* per la volumetria eccedente l’1,80 mc/mq è prevista la duplice possibilità monetizzare o cedere lo standars se la proposta di cessione è tecnicamente accettabile e …………..